ภาวะปัจจุบัน ดอกเบี้ยจากการฝากธนาคารลดต่ำลงรวมถึงกองทุนรวมตราสารหนี้ก็ให้ผลตอบแทนลดต่ำลงเช่นเดียวกัน
นักลงทุนจึงพยายามหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในหุ้นหรือกองทุนรวมอื่นๆ
ซึ่งต้องใช้ทักษะและประสบการณ์รวมถึงการติดตามสถานการณ์ต่างๆรอบด้าน

การลงทุนหนึ่งที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในปัจจุบันคือ กองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์

1. ปันผลสูง 5%-7%ต่อปี
2. ปันผลสม่ำเสมอทุก3-6เดือน

นอกจากนั้นเงินปันผลที่ได้เสียภาษีในอัตราเพียง10% เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยธนาคารที่เสียภาษีสูงกว่าในอัตรา15%
และถ้าลงทุนในกลุ่มกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานเงินปันผลยังได้รับการงดเว้นภาษีหรือภาษี0% เป็นเวลา10ปี
อย่างไรก็ตามกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน

5 ความเสี่ยงสำคัญที่ต้องระวัง !!!

 

Screen Shot 2559-06-26 at 1.28.53 PM

 

1.การรับประกันรายได้หรือกำไร

ในบางกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาการรับรับประกันรายได้หรือกำไรในช่วงแรกของการจัดตั้ง อาจจะ3-5ปีตามสัญญาที่ระบุของแต่ละกองทุน ซึ่งเมื่อสัญญาดังกล่าวสิ้นสุดลง ผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปตามผลการดำเนินงานจริง อาจนำมาซึ่งความสามารถในการจ่ายปันผลลดลง

 

2.ผู้เช่าเหมาหมดสัญญา

ในบางกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าจะเป็นรายเดียวและเป็นการเช่าเหมาทรัพย์สินทั้งหมดของกองทุน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เป็นไปได้ว่าผู้เช่าเหมาอาจไม่ต่อสัญญาเช่าใหม่ ทำให้เกิดภาวะไม่มีผู้เช่า แม้ว่ากองทุนจะนำทรัพย์สินกลับมาบริหารด้วยตนเองก็ไม่สามารถสร้างผลดำเนินงานได้ดีกว่าการมีผู้เช่าเหมา ซึ่งกระทบความสามารถการจ่ายปันผลลดลง

 

3.ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า

แม้ว่า กองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ จะมีทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงก็ตาม และมีสัญญาการเช่าที่ชัดเจน แต่ในบางครั้งประสบปัญหา ความสามารถในการชำระค่าเช่าของผู้เช่า อาจจะเป็นด้วยสาเหตุของภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
ซึ่งทำให้กองทุนขาดรายได้ และอาจนำมาซึ่งการงดจ่ายปันผลให้ผู้ถือหน่วย

 

4.ผู้เช่ารายย่อยหมดสัญญาพร้อมๆกัน

หลายๆกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายผู้เช่าไปในหลายกลุ่มธุรกิจและจำนวนหลายผู้เช่าทำให้กระจายความเสี่ยงอันเกิดจากผู้เช่าได้ดี แต่ว่าบางกองทุนผู้เช่าสิ้นสุดสัญญาเช่าพร้อมๆ กันเกินกว่าครึ่งนึง ซึ่งถ้าผู้เช่าบางส่วนที่สิ้นสุดสัญญาไม่ต่อสัญญาใหม่ การหาผู้เช่าใหม่มาแทนในระยะเวลาจำกัดจึงไม่ใช่เรื่องง่าย ซึ่งอาจทำให้กองทุนมีรายได้ลดลง และอาจทำให้เงินปันผลลดต่ำลงเช่นกัน

 

5.ทรัพย์สินระหว่างการปรับปรุง

กองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูง แต่ว่า ทรัพย์สินดังกล่าวก็มีการเสื่อมสภาพหรือล้าสมัย จนทำให้ความสามารถในการแข่งขันลดน้อยลง ดังนั้น การซ่อมแซมใหญ่หรือปรับปรุงให้ทันสมัยจึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าไม่ได้มีการซ่อมแซมใหญ่ทุกปีก็ตาม แต่ในช่วงที่ดำเนินการจะกระทบต่อการดำเนินงานของกองทุนไม่มากก็น้อย ซึ่งอาจทำให้การจ่ายปันผลลดต่ำลงชั่วคราวในช่วงดังกล่าว

 

ความเสี่ยงทั้ง 5 ข้อของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่กล่าวมามีอยู่ตลอดเวลา
เพียงแต่เราต้องค้นหาความเสี่ยงดังกล่าวให้พบและเลือกการลงทุนที่เหมาะสมเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่คาดหวัง